A Milano crescono i costi dell’immobiliare, ma i salari restano gli stessi. I fondatori di OCA, Osservatorio Casa Affordable, svelano le conseguenze preoccupanti del caro mattone.

Prosegue l’intervista a tre voci ai creatori dell’Osservatorio Casa Affordable. In questo secondo appuntamento, il professor Bricocoli e Marco Peverini, rappresentati del DAStU del Politecnico per il progetto, raccontano il livello di affordability attuale di Milano e lo raffrontano con altre importanti realtà europee.

Abitare in una metropoli, oggi, costa più caro che mai. E non è solo il caso della nostra Milano: l’aumento degli affitti interessa diverse città europee, come Londra, Parigi e Vienna. Eppure, i dati rivelano che in alcune capitali il problema del caro mattone non è pressante come nel capoluogo lombardo. 

Il professor Massimo Bricocoli e Marco Peverini, rispettivamente Direttore e dottorando al Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politenico di Milano, co-creatori dell’Osservatorio Casa Affordable, danno risposta ad alcune domande particolarmente urgenti: quali sono le conseguenze per un luogo come Milano, lasciato in balia di costi di vita sempre più proibitivi? E cosa si può fare per migliorare la situazione?

Quale rischio corre una città come Milano se non è in grado di mantenere alto il livello di affordability? A cosa si potrebbe andare incontro?

Massimo Bricocoli: “Il rischio è che diventi una città esclusiva, che esclude chi ha un reddito basso e deve sostenere i costi di un’abitazione perché non ne ha ereditate o non ha un supporto familiare. A poche settimane dal lancio dell’osservatorio, il tema della sproporzione tra redditi e costi della casa a Milano è salito alla ribalta. Come ha spiegato anche Jonathan Bazzi, scrittore cresciuto a Rozzano, poco oltre il confine amministrativo di Milano, chi pure inizia ad avere successo e necessita di uno spazio in cui poter abitare e sviluppare la propria esistenza si scontra con costi eccessivi rispetto alla propria capacità di spesa. È quel che è successo anche a lui: ora vede il rischio di dover cambiare città, perché non può permettersi di vivere a Milano. La qualità di una città è da sempre legata alla sua capacità di essere luogo di innovazione, di sviluppo, di nascita di nuove idee. E questa condizione è fortemente dipendente dalla sua capacità di accogliere una moltitudine di individui diversi, che nella città trovano fattori di moltiplicazione delle proprie capacità e competenze. Oggi, a proposito di affordability, è ricorrente il riferimento (lo facciamo anche noi) a infermieri, tramvieri quali esempi di lavoratori a reddito medio basso sui quali i costi abitativi pesano fortemente. Infermieri, tramvieri, studenti universitari sono categorie importanti per la città, ma occorre fare attenzione al rischio che la città sia vista come una macchina che ha da funzionare, mentre invece la ricchezza di una città come Milano è stata proprio quella di saper accogliere moltitudini che un mestiere ancora non lo avevano. Ma anche nei comparti ordinari del mondo del lavoro, il caso di molti giovani lavoratori immigrati è emblematico: la loro presenza a Milano dipende spesso dal supporto economico delle famiglie di origine, senza il quale non sarebbero in grado col proprio stipendio di sopportare i costi di un’abitazione. E questo apre, come segnalato da molti in risposta alle sollecitazioni di Jonathan Bazzi, il rischio di una città che prende più di quello che riesce a dare”. 

A riprova di tutto ciò, OCA ha già rilevato qualche numero. Qual è il costo medio di un affitto e il salario medio? 

Marco Peverini: “A mio modo di vedere, la frustrazione per un mercato immobiliare escludente sta serpeggiando sempre di più tra i milanesi. In altre parole, la percezione di un crescente squilibrio tra costi abitativi e redditi è lampante e comincia a entrare nel senso comune delle persone, anche se ancora fatica a venire assunta nella visione di amministratori e politici. Il nostro ruolo è verificare questa ipotesi, ma anche capire e mostrare quali sono le conseguenze di un mercato escludente: come fanno le persone a organizzarsi un tetto sopra la testa? A quale prezzo? 

A Milano il reddito medio è più alto che nel resto d’Italia, avendo superato i 30.000 euro, così come è più elevato il livello medio dei canoni di affitto, che ha raggiunto circa 240€/mq annui (per intenderci, una media di 1.000 euro di canone mensile per un appartamento di 50mq, come ci siamo abituati a vedere negli annunci). Tuttavia, è bene sottolineare che valori medi di prezzi, affitti e redditi sono interessanti fino a un certo punto: è una concezione puntuale che non ci aiuta a comprendere lo stato delle cose. I dati diventano interessanti quando letti assieme ad altre dimensioni, come la distribuzione di prezzi, affitti e redditi. 

Nel comune di Milano il 60% dei redditi dichiarati è al di sotto di 25.000 € l’anno, il 35% al di sotto di 15.000 € l’anno. Sono le “basi della piramide”. Secondo le nostre elaborazioni, in base agli affitti medi a Milano una persona con uno stipendio di 1.500 € netti al mese potrebbe permettersi – spendendo al massimo il 30% del suo reddito netto per il canone e senza tenere conto delle spese condominiali – un alloggio di soli 45 mq in periferia, di meno di 25 mq nel semicentro e addirittura di meno di 18 mq nel centro. Sempre che riesca a trovare un alloggio del genere, visto che meno di un quinto degli alloggi offerti ha una superficie minore di 50 mq, e che in generale la domanda reale di alloggi (sia in vendita che in locazione) è molto superiore all’offerta. 

Ciò che preoccupa, quindi, non è tanto l’aumento del valore medio quanto lo schiacciamento della “parte bassa” dell’offerta: tutte quelle abitazioni che per vari motivi costavano poco vengono rapidamente “valorizzate” (cioè allineate agli elevati valori medi) e smettono di essere affordableper la base della piramide. È bene precisare che ormai soffrono il mercato anche professionisti tradizionalmente benestanti, come tanti giovani medici che conosco. In questa situazione, le persone sono obbligate a spendere più di quanto potrebbero, entrando in una condizione di disagio economico dovuto alla casa; oppure, crediamo, decidono di guardare all’hinterland e diventare pendolari”. 

Quindi, da quanto già rilevato da OCA, Milano non è “in buona salute” in termini di affordability. E le altre città europee come se la cavano? 

Marco Peverini: “È sempre difficile fare comparazioni, ma qualcosa si può dire. Anzitutto, purtroppo Milano non è sola: la maggior parte delle “città alfa” europee soffre dei problemi di un mercato residenziale escludente. Sembra quasi che si tratti di una malattia connessa al successo economico di poche città attrattive. Ciò ci fa interrogare sulla bontà di modelli di sviluppo nazionali che tendono a scommettere tutto su pochi contesti dinamici (in Italia soprattutto Milano) e ad accentrare gli investimenti, quando ci sarebbe gran bisogno di politiche territorialmente redistributive per evitare il declino e lo spopolamento di gran parte del territorio nazionale. 

In ogni caso, abbiamo evidenza che il problema dei costi abitativi si può contenere con successo anche nelle città attrattive. Nella ricerca dottorale dal titolo “How to promote rental housing affordability in European cities?”, finanziata dal Consorzio Cooperative Lavoratori e condotta da me con la supervisione scientifica del prof. Bricocoli, ho comparato le politiche abitative nelle città di Vienna e Milano e ho mostrato come nonostante Vienna sia più attrattiva demograficamente di Milano (circa +400.000 abitanti in 20 anni, rispetto a circa +100.000 di Milano) sia riuscita a mantenere il livello degli affitti molto più basso. Affittare presso privati a Vienna costa mediamente circa 120€/mq annui (spese incluse), risultato raggiunto grazie al controllo degli affitti (attivo su circa il 15% dello stock). Inoltre, aggiungendo l’offerta pubblica e sociale – soprattutto edilizia municipale (22% dello stock) e promozione di cooperative indivise (20%) – circa il 50% delle case in affitto si mantiene intorno a 90€/mq annui, e il quantitativo di case a canone calmierato aumenta sempre perché non è in uso la vendita dello stock. 

A Milano, invece, il livello medio dei canoni di affitto ha raggiunto circa 240€/mq annui, mentre lo stock controllato da Aler e Comune e offerto a costi molto bassi si ferma al 10% (molto diminuito dopo i piani di vendita) e la quota di alloggi in affitto sociale è molto bassa (le cooperative hanno solo l’1% dello stock, mentre l’housing sociale si mantiene su quantità ancora minori). 

In particolare, costi abitativi così alti a Milano sono preoccupanti a fronte di salari medi (circa 41.349 € annui) ben più bassi che a Vienna (50.127€ annui) e a un tasso di disoccupazione del 5,8% a Milano, più alto rispetto a Vienna (4.1%). 

In questo quadro, le migliori performance in termini di affordability di Vienna si possono spiegare attraverso: migliori strumenti messi in atto dalla capitale austriaca per il coordinamento tra politiche urbanistiche e politiche abitative, che redistribuiscono la rendita fondiaria; welfare abitativo (la connessione tra offerta abitativa calmierata e trasferimenti monetari) più strutturato a Vienna. Inoltre, è bene sottolineare, il comune di Vienna si guarda bene dall’alienare i propri beni pubblici (es. ex scali ferroviari, caserme), che nel tempo divengono lo spazio di manovra per attuare politiche abitative sociali. Invece, a fronte del mancato coordinamento tra politiche fondiarie e obiettivi di affordability e alla relativa debolezza delle politiche abitative e sociali del capoluogo lombardo, la popolazione di Milano risulta molto più esposta di quella Viennese alle dinamiche di crescita del mercato immobiliare”.