Terzo rapporto di OCA – Milano inside Out

Presentato oggi il terzo report dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA) promosso da Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL) e LUM in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano.

A Milano la forbice tra redditi e costi dell’abitare continua ad allargarsi e si consolida sempre più come fenomeno strutturale. Non riguarda più solo i confini amministrativi della città, ma l’intera regione urbana. È quanto emerge dal Terzo Rapporto dell’OCA – Osservatorio Casa Abbordabile, dal titolo “Milano inside out. Abbordabilità della casa e dinamiche di trasformazione nella regione urbana”, presentato oggi presso la sede della CISL Metropolitana di Milano.

Il report è promosso da Consorzio Cooperative Lavoratori e LUM, in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano, ed è stato coordinato dal professor Massimo Bricocoli insieme ai ricercatori Marco Peverini e Lorenzo Caresana. L’analisi, aggiornata con i dati più recenti, conferma un ulteriore peggioramento: non si registrano segnali di inversione, ma un aggravarsi delle condizioni di accesso alla casa.

Se il primo rapporto evidenziava che Milano “non è una città per chi lavora” e il secondo mostrava l’estensione della crisi al “fuori Milano”, questo terzo studio invita a cambiare prospettiva: “inside out” significa guardare oltre il centro, per comprendere le dinamiche dell’intera regione urbana e il legame sempre più stretto tra città e territorio circostante.

Milano città

Nel 2024 i prezzi delle compravendite sono cresciuti dell’8,5% e gli affitti del 6,8%, mentre i salari medi si fermano al +4,2%, con incrementi ancora più bassi per operai (+3,7%) e impiegati (+2,6%), che rappresentano oltre l’85% dei lavoratori dipendenti privati. Questa divaricazione rende la casa sempre meno accessibile per chi vive di solo reddito da lavoro, rendendo spesso necessario il supporto familiare o un patrimonio pregresso.

Anche i canoni di locazione continuano a salire: nel 2024 il valore medio dei nuovi contratti raggiunge i 201 euro al metro quadro annuo. Allo stesso tempo diminuiscono i contratti a lungo termine, mentre crescono quelli temporanei e a canone concordato, questi ultimi però con prezzi sempre più vicini al mercato.

Sul fronte dei redditi, la crescita nominale è di fatto annullata dall’inflazione e resta una forte polarizzazione: oltre la metà dei contribuenti milanesi dichiara meno di 26.000 euro l’anno. Le retribuzioni medie mensili sono pari a 1.542 euro per gli operai e 2.707 euro per gli impiegati.

Queste dinamiche si riflettono nella riduzione dei metri quadri accessibili: un operaio può permettersi in media 16 mq in acquisto e 25 mq in affitto, un impiegato rispettivamente 22 e 34 mq. Valori sempre più lontani dalle dimensioni minime offerte dal mercato.

Focus

Il rapporto introduce anche due approfondimenti. Il primo riguarda gli “abitanti reali”: nel 2023, a fronte di circa 1,4 milioni di residenti, si stimano oltre 1,6 milioni di persone effettivamente presenti in città, con un impatto diretto sulla domanda abitativa.

Il secondo focus evidenzia la crescente precarizzazione dell’affitto. Aumentano i contratti di breve durata e gli affitti turistici, che nel 2024 crescono del 36%. In cinque anni, la quota di affitti stabili è scesa dal 66% al 51%, mentre le soluzioni temporanee sono quasi raddoppiate.

Fuori Milano

L’abbordabilità della casa è ormai una questione metropolitana. In molti comuni dell’hinterland — da Sesto San Giovanni a Rho, da Seregno a Paderno Dugnano — le condizioni sono sempre più simili a quelle del capoluogo.

Vivere fuori Milano non significa necessariamente risparmiare: sommando affitto e trasporti, i costi possono arrivare al 50-60% del reddito, fino a superare il 60% in città. L’uso dell’auto, pur ampliando le possibilità abitative, comporta costi ancora più elevati, che in alcuni casi raggiungono il 70-80% del reddito.

Il pendolarismo, quindi, non risolve il problema ma lo sposta, introducendo nuovi costi economici, ambientali e sociali.

Verso politiche integrate

Il rapporto sottolinea la necessità di una regia pubblica e di politiche integrate che mettano in relazione casa, mobilità e lavoro. L’abbordabilità dell’abitare emerge come una questione centrale non solo sociale, ma anche economica e territoriale, che richiede interventi strutturali e una visione di lungo periodo.